タワーマンション生活と投資のメリットデメリット



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私はタワーマンションで生活しており、投資の一環としても幾つか見てきました。

人によっては新型コロナウイルス感染拡大により、都心から郊外に移住する動きもありますが、今さら田舎になど住めるわけもなく、都心のタワーマンション生活が依然として人気であることに変わりはありません。

その一方で、タワーマンションに関して、生活上のリスクを指摘する意見があるのも事実です。

私はさまざまな物件の精査を行ってきた経験があり、ここでは今後いつかタワーマンションに住みたいと考えている方や、投資先としてタワーマンションを検討している(またはこれから検討しようとしている)方向けに、ミスターSの経験談を織り交ぜながらタワーマンションでの生活や投資について説明していきます。

 

【タワーマンションの特徴とは?】

そもそも、タワーマンションとはどのようなものか。

実は、タワーマンションは「何階以上」とか「床面積何㎡以上」といった法的な定義はありません。

ただ、建築基準法ではマンション等の建物物の高さについて基準が設けられており、高さ60メートル以上の建築物を超高層建築物としていることから、60メートル以上(階数で言うと20階以上)の住居用の超高層建築物をタワーマンションと呼んでいます。

 

なお、超高層建築物は国土交通大臣の認定を受けることが義務付けられているなど、高度な安全性の基準が求められています。

最近は、大手ディベロッパー(不動産開発会社)を中心に、災害や緊急時に強いタワーマンションを開発する傾向にあります。

では、タワーマンションのメリットとデメリットについて述べてみたいと思います。

 

『タワーマンションの魅力・メリット』

タワーマンションの魅力は、眺望の良さ、立地の良さ、共用設備の充実度などが挙げられます。

眺望に関してはタワーマンションごとの階数によって変わりますが、中層階以上の部屋になると美しい夜景や遠望が可能になります。

立地に関しては最寄り駅から徒歩10分以内にあるタワーマンションがほとんどですので、通勤通学にはメリットがあると言えます。

 

また、オートロックや24時間365日警備はもちろん、館内にはコンシェルジュサービスがあり宅急便やクリーニングの手配が行えるタワーマンションが多く、ホテルライクな格調のあるエントランスロビー、入居者専用のトレーニングジム、サウナ室等を備えたタワーマンションがあります。

あと、タワーマンションは土地評価額が低くなるため税制面で有利な傾向にある点も魅力です。

固定資産税は持家には土地の価値によって課せられますが、マンションの場合、マンション敷地全体の価値を戸数(専有面積)で割って計算したものが、各オーナーが支払う税額になるため、戸数の多いタワーマンションは割安になる傾向があります。

 

さらに言えば、何よりも「タワーマンションに住んでいる」というだけで社会的に地位や肩書きとなってくれます。

住民は常識的なのは当然ながら、上級国民とまでは言わないでも相応の人ばかりです。

エレベーターや廊下で芸能人やタレントとすれ違ったこともあります。

自分に自信が付きますし、仕事相手への見栄も張れて、それなりの人々との交流も生まれやすいです。二次的な価値を生んでくれるのがタワーマンションです。

 

『タワーマンションの注意点・デメリット』

タワーマンションの注意点としては、特に中層階以上に住んだ場合、エレベーターの到着と移動に数分かかる点や、消防法が厳格に適用されるため火災時の避難経路となるバルコニーに物品を設置することが規制される点が挙げられます。

また、条例による駐車場附置義務をクリアするためにタワーマンションは機械式駐車場装置が実需を上回る台数で設置されている場合が多く、他のマンションと異なりセキュリティーの課題から駐車場外部貸しに一定の制約がかかるため機械式駐車場の維持負担が大きくなる場合があります。

機械式駐車場以外にも、エレベーターの基数が多くなるためタワーマンションはエレベーターの維持費用がかさむなど、ハイスペックかつ大型化した設備と建物の維持コストが課題と言えます。

 

 

【投資対象としてのタワーマンション】

私の経験上、一定の条件をクリアするタワーマンションは優良な投資対象となり得ます。

近年は都心エリアでタワーマンション建設が相次ぎましたが、タワーマンションは基本的に駅周辺などの便利な場所に建設されることが多く、開発用地が限られているため希少価値があり、物件価格が下落しにくいというメリットがあります。

特に利便性の高いエリアに立つタワーマンションは、中古になっても値が下がるどころか上がる場合もあり転売しやすいため、出口戦略の見通しが立つのが魅力です。

もっとも、上記の要件を満たすタワーマンションはそう多くはなく、タワーマンションだからといって安易に手を出すと失敗したという事例も少なくありません。

投資対象としてのタワーマンションについて述べてみたいと思います。

住むことを考えている方にとっても、いざ売却となったときの事を考えて価値がどうなるのか気になるところですね。

 

『タワーマンションの利回りや賃料は?』

新型コロナウイルス感染拡大以前は、タワーマンションの実質利回りは、都心の人気物件だと2%前後と言われていました。

しかし、新型コロナウイルス感染拡大が今後も長期化し、都心からの人口流出傾向が続く場合は上記の表面利回りは期待できない可能性がある点に注意が必要です。

タワーマンションといえは、まず購入価格が高いというイメージがありますが、ブランドやエリアによっては一般的なファミリータイプのマンションと同価格帯のタワーマンションも存在するので、一概に高いとは言えません。

 

また、オーナー(区分所有者)が毎月負担する管理費と修繕積立金は、一般的なマンションの1.5倍~2倍程度を想定しておく必要があります。

一般的のマンションの管理費と修繕積立金の毎月の平均費用としては、1㎡あたり200円前後が一般的と言われていますが、タワーマンションでは同300円~400円前後となります。

タワーマンションの賃料については、物件の立地やグレード、階数等によって変わるため一概に言いにくい面はありますが、1㎡あたり3500円~5000円程度となります。

 

『タワーマンションに投資する際の注意点』

オーナー目線で言うと、タワーマンションは購入価格が高く、投資回収を図るうえで賃料を高めに設定する必要がありますが、そのぶん空室になった時の返済負担が大きいと言えます。

空室リスクはすべてのマンションオーナーの共通課題ですが、特にタワーマンションの場合は空室期間の長期化は投資計画に大きなダメージを与えます。

 

また、管理費・修繕積立金などの諸経費の負担が大きい点も考慮する必要があります。

前述のように、ハイスペックかつ大型な設備と建物を維持するには、通常のファミリータイプのマンションを大きく上回る維持コストが発生します。

タワーマンションは戸数が多く、大規模修繕工事の際はスケールメリットを生かせる利点はありますが、将来的に管理費と修繕積立金の増額に備えておく必要があります。

 

また、不動産投資家にとって重要な利回りに関しては、タワーマンションは通常のマンションよりも高い家賃を取れますが、上記で書いたように管理費・修繕積立金などの諸経費も高いことから、実際の利回りはほとんど出ないのが実情です。

新型コロナウイルス感染拡大前の、都内のマンション投資の実質利回りは3〜5%が一つの目安になっているのに対して、タワーマンションの場合は2%前後が一つの目安になっていました。

 

あと、入居ターゲットが減少傾向にある点にも言及したいと思います。

少子高齢化が加速し、すでに日本のマンションは棟数と戸数に対し入居者数が少ない、いわば飽和状態になっています。

都心のタワーマンションは安定した人気があるとは言え、需要の減少を見通した無理のない投資計画を立てる必要があります。

 

『タワーマンションオーナーからの話や体験談』

私は以前都内某駅前のタワーマンションで6年以上住居としてきましたが、そこのオーナーいわく幸い値崩れを起こしておらず、おおむね空室期間も無く、1回目の大規模修繕工事の際も一時金負担は生じなかったので、可もなく不可もなくと言ってました。

しかし今後は、2回目の大規模修繕工事と機械式駐車場設備更新工事、エレベーター更新工事等が計画されており、管理組合で修繕積立金増額も検討されていることから、それなりの支出増を覚悟せざるを得ない状況になるんだとか。

 

『失敗しないための良いタワーマンションの見分け方』

タワーマンションは、まず立地がきわめて重要です。

駅とペデストリアンデッキまたは地下通路で直結され、電車を降りてから雨に濡れずにマンションに入れる物件が理想と言えますが、そこまででなくても駅前にあることは重要なポイントです。

ただ、駅前にこだわるあまり、郊外の割高なタワーマンションに手を出すのは投資対象としてはややリスクが高いと言えます。

 

立地と同様に重要なのはタワーマンションの購入価格です。

いくら都心の優良物件といえども購入価格が高すぎると投資回収が困難になりますし、新型コロナウイルス感染拡大以後の社会情勢の変化は先が見通せない面がありますので、割高感のあるタワーマンション物件に手を出すのは慎重になるべきでしょう。

また、中古物件であれば、管理状態もタワーマンションの重要なチェックポイントです。

管理組合運営が適切に行われているか、直近3年間の総会議事録に目を通して確認すると良いでしょう。

組合員が多いタワーマンション管理組合の場合、総会や理事会以外に理事会の諮問機関として、各種委員会が設立され重層的な管理組合運営を行っているケースがあります。

それ以外にも、

  • 管理組合が裁判沙汰などのトラブルを抱えていないか?
  • 施工会社によるアフターサービスは適切に行われ、補修や修繕の記録は適切に保管されているか?
  • 長期修繕計画は定期的に見直されているか?

などの点をタワーマンション契約前に不動産会社を通じて確認することが望ましいと言えます。

 

『実際に自分でタワーマンションに住んできた感想』

実際に自分でタワーマンションに住んできた感想です。

基本的にタワーマンションでは365日24時間の有人管理体制が採用され、日中はコンシェルジュが受付に常駐し、夜は警備員による目が行き届いているため、防犯効果が高く、館内も衛生的で非常に快適でした。

また、タワーマンションには防災・消防活動などを行う防災センターの設置が義務づけられている点も、セキュリティー面での安心・安全につながっていると思います。

また、駅前の一等地ですので商業施設が近くにあり、不便を感じることはほぼありませんでした。

学校も近くにあり、子育てにも不自由しない環境です。

タワーマンション住まいはデメリットよりも遥かにメリットのほうが多いと思っています。

 

これまで、タワーマンションのメリット・デメリットと投資対象としてのタワーマンションについて述べてきました。

投資対象としては賛否両論あるタワーマンションですが、魅力的な住まいである点に変わりはありません。

今後は技術革新と人口減による社会情勢の変化にともないコンパクトシティ化が進む可能性があり、タワーマンションに求められる機能が、単なる住まいから複合的な社会インフラ機能を兼ね備えた1つの街として検討される時代が、そう遠くない将来に訪れるかもしれません。

これからも時代の変化の要請に対応したタワーマンションの進化に注目していきたいと思います。

 



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